Önalım Davasında Rayiç Bedel ve Kesin Sürede Para Yatırma

← Miras ve taşınmaz rehberleri

Önalım davası açmak, satılan payı yalnızca harç ödeyerek edinmek anlamına gelmez. Hak sahibinin pay bedelini ve kanunda belirtilen giderleri karşılaması gerekir. 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişiklik, bedel konusunda önemli bir farklılık getirmiştir. Bu nedenle tapu senedindeki rakamı okuyup bütün finansal yükü bundan ibaret görmek yanıltıcı olabilir.

Yeni düzenlemenin temel yaklaşımı

7571 sayılı Kanun ile değişen TMK 734, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini öngörür. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin gösterdiği yere kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.

Bu yükümlülük yerine getirilmezse payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemez. Yatırılan tutar, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgili kişiye ödenir. Kanundaki bu yapı, dava açılmadan önce ödeme kapasitesinin değerlendirilmesini önemli hâle getirir.

Tapu bedeli, piyasa değeri ve dava değeri aynı şey mi?

Tapuda beyan edilen satış bedeli, taşınmazın piyasadaki değeri ve yargılama sırasında esas alınan değer farklı kavramlardır. Bunların hangi amaçla kullanıldığı açıklığa kavuşturulmalıdır. Harç hesabı, bilirkişi incelemesi ve bedel yatırma ara kararı birbirinin yerine geçmez.

Rayiç değer incelemesinde taşınmazın konumu, niteliği, imar durumu, kullanım biçimi ve karşılaştırılabilir satışlar önem taşıyabilir. Satılan şey taşınmazın tamamı değil bir pay ise incelemenin buna uygun yapılması gerekir. İlan fiyatı, gerçekleşmiş satışın kanıtı değildir; tek bir ilanla kesin değer hesaplanmamalıdır.

Bilirkişi raporuna itirazın konusu

İtirazın yalnızca “değer çok yüksek” demesi yeterli bir teknik açıklama sağlamaz. Kullanılan emsallerin neden uygun olmadığı, alan veya pay oranının yanlış alınıp alınmadığı ve taşınmazın özelliklerinin doğru değerlendirilip değerlendirilmediği somutlaştırılmalıdır. Raporda eksik belge veya hesap hatası varsa ayrıca gösterilmelidir.

Örneğin tarımsal nitelikteki bir pay için yapılaşmış arsa emsali kullanılmışsa imar ve kullanım farkları tartışılabilir. Ancak her fark otomatik değer indirimi doğurmaz. İtiraz ve delil sunma süreleri mahkemenin tebliği ve ilgili usul kuralları üzerinden takip edilmelidir.

Kesin süre neden ayrı bir risk başlığıdır?

Mahkeme para yatırılması için kesin süre verdiğinde kararın tam metni okunmalıdır. Yatırılacak tutar, hesap veya yer, başlangıç tarihi ve yerine getirmemenin sonucu açıkça takip edilir. Sürenin bitimine yakın kredi aramaya başlamak veya yanlış hesaba ödeme yapmak ciddi sorun yaratabilir.

Bedel tartışmalıysa rapora itiraz etmek ile ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmesi ayrı değerlendirilir. İtirazın, verilen kesin süreyi kendiliğinden durdurduğu varsayılmamalıdır. Gerekiyorsa mahkemeden açıklama veya uygun usul işlemi istenir; varsayımla süre geçirilmez.

Değişiklikten önce açılan davalar

Kanunun geçici hükmü, 734’teki bedel değişikliğinin yürürlükten önce açılmış davalar hakkında da uygulanacağını belirtir. Bu durum, satış tarihine ilişkin 733. madde geçiş kuralıyla karıştırılmamalıdır. Süre yönünden eski hükümlere tabi bir satışın bedel yönünden yeni incelemeye konu olması mümkündür.

Devam eden dosyada önceki ödeme, yeni bilirkişi incelemesi ve ara kararlar birlikte okunmalıdır. “Davam eski, yeni hüküm beni ilgilendirmez” sonucu güvenli değildir. Somut dosyada uygulanabilir güncel mevzuat ve yargısal kararlar ayrıca kontrol edilmelidir.

Dava öncesi mali hazırlık

• Pay bedeli için kullanılabilecek kaynakları belirleyin.
• Harç ve gider avansını pay bedelinden ayrı hesaplayın.
• Tapu giderleri ve bilirkişi masrafları için pay bırakın.
• Mahkeme tebligatlarını düzenli takip edecek bir düzen kurun.
• Önceki ödeme dekontlarının aslını ve açıklamalarını saklayın.

Bu hazırlık bir kazanç hesabı değildir. Davanın reddi, yargılama giderleri ve karşı vekâlet ücreti gibi ihtimaller de değerlendirilir. Sadece satış bedelinin düşük görünmesi, dava açmanın ekonomik veya hukuki bakımdan uygun olduğu sonucunu vermez.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olaydaki tarihler, belgeler ve uygulanacak güncel mevzuat ayrıca değerlendirilmelidir. Örnekler varsayımsaldır; dava sonucu veya belirli bir sürede sonuçlanma taahhüdü içermez.