Önalım Davasında Noter Bildirimi ve Süre Hesabı

← Miras ve taşınmaz rehberleri

Önalım uyuşmazlığında ilk soru çoğu zaman “satışı ne zaman öğrendiniz?” olur. Ancak hukuki süre hesabı yalnızca öğrenme tarihinden ibaret değildir. Satışın yapıldığı tarih, bildirimin noter aracılığıyla gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ve bildirimin hak sahibine ne zaman ulaştığı ayrı ayrı belirlenir. Eski ve yeni satışlara uygulanacak üst süre de farklı olabilir.

Üç aylık süre hangi bildirimle ilgilidir?

TMK 733, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini öngörür. Bildirimden itibaren üç aylık süre bulunur. Bu nedenle mesaj, sözlü açıklama veya tapu kaydının görülmesi ile kanundaki noter bildirimi aynı işlem olarak kabul edilmemelidir.

Bir bildirimin varlığı kadar içeriği ve tebliği de önemlidir. Satılan taşınmaz ve pay, işlem ve taraf bilgileri ile tebliğ kaydı incelenir. Noterde belgenin düzenlendiği tarih ile muhataba tebliğ edildiği tarih farklı olabilir. Yalnızca belgenin üst tarihine bakılarak son gün hesaplanmamalıdır.

Satıştan başlayan üst süre

25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişiklikle üst süre bir yıl olmuştur. Bunun yanında üç aylık bildirim süresi devam eder. “Bir yıl var” diyerek usulüne uygun bildirimin üzerinden üç ay geçmesini beklemek hakkı kaybettirebilir. İki süre alternatif bir tercih sunmaz.

Geçici hüküm, yürürlükten önceki satışlarda 733’ün eski hükümlerini korur. Bu satışlarda üst sürenin iki yıl olması gündeme gelir. Ancak eski satışta da noter bildirimiyle başlayan üç aylık süre ayrıca dikkate alınır. Satış tarihini bilmeden güncel bir takvim oluşturmak mümkün değildir.

İki varsayımsal örnek

İlk örnekte satış 2026 yılında yapılmış ve kısa süre sonra noter bildirimi tebliğ edilmiş olsun. Bu durumda üç aylık süreyi, satıştan başlayan bir yıllık süreden bağımsız olarak kontrol etmek gerekir. Üst sürenin daha geç bitecek olması, bildirim süresinin aşılmasını telafi etmez.

İkinci örnekte satış 2025 yılının değişiklikten önceki döneminde yapılmış olsun. Yeni bir yıllık süreyi geçmişe otomatik uygulamak doğru olmaz; geçiş hükmü incelenir. Bununla birlikte daha önce tebliğ edilmiş noter bildirimi varsa üç aylık sürenin dolmuş olması mümkündür. Örnekler kişisel son gün hesabının yerine geçmez.

Usulsüz tebligat iddiası nasıl ele alınır?

Bildirim yanlış adrese yapılmış, teslim alan kişinin sıfatı tartışmalı veya tebliğ kaydı eksik olabilir. Böyle bir durumda “bildirim geçersizdir, süre işlemez” sonucuna kendiliğinden varılmamalıdır. Tebligatın niteliği ve usulsüzlüğün etkisi ilgili kurallarla birlikte incelenir.

Tebligat zarfı, mazbata, adres kayıtları ve varsa elektronik tebligat belgeleri saklanmalıdır. Belgenin sadece ekran görüntüsünü almak yerine tamamını temin etmek faydalıdır. Başka kişiye ait elektronik hesaplara erişilmemeli; gerekli belgeler yetkili kanallardan istenmelidir.

Feragat ve belirli satıştan vazgeçme

Önalım hakkından genel feragat ile belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme farklıdır. Kanun genel feragat için resmî şekil ve tapu kütüğüne şerh öngörür; belirli satış bakımından vazgeçme yazılı şekle tabidir. Aile içinde imzalanmış bir belgenin kapsamı bu ayrım üzerinden okunmalıdır.

“Satışa itirazım yok” şeklindeki ifade her olayda bütün gelecekteki satışlardan vazgeçme anlamına gelmez. Belgenin hangi paya, hangi işleme ve hangi tarihe ilişkin olduğu önemlidir. İmzalanacak metnin kapsamı anlaşılmadan onay verilmemelidir.

Dosya takvimi nasıl hazırlanır?

• Tapu satış tarihini resmî senetten belirleyin.
• Noter düzenleme tarihi ile tebliğ tarihini ayrı yazın.
• Önceki ihtar, dava ve vazgeçme belgelerini ekleyin.
• Satışın 25 Aralık 2025 öncesinde olup olmadığını kontrol edin.
• Dava ve bedel yatırma sürelerini iki ayrı takip başlığı olarak tutun.

Son gün hesabında sürelerin başlangıcı, takvim ve uygulanabilir usul hükümleri birlikte değerlendirilmelidir. Karşı tarafla görüşme yapılması veya uzlaşma beklentisi, sürenin kendiliğinden durduğu anlamına gelmez. Dosyanın süre yönünden incelenmesi, görüşmeler sürerken de yapılmalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olaydaki tarihler, belgeler ve uygulanacak güncel mevzuat ayrıca değerlendirilmelidir. Örnekler varsayımsaldır; dava sonucu veya belirli bir sürede sonuçlanma taahhüdü içermez.