Dörtyol Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul Hukuku Nedir, Hangi Davaları Kapsar?

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyetiyle ilgili tüm uyuşmazlıkları kapsayan geniş bir alandır. Türk Medeni Kanunu (TMK 683 vd.), Kat Mülkiyeti Kanunu (634), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kira hükümleri (TBK 299 vd.), 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu bu alanın temel mevzuatını oluşturur. Dörtyol-Payas-Erzin hattında en sık karşılaştığımız uyuşmazlık türleri tapu iptal-tescil, kira-tahliye, müteahhit/kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kamulaştırma ve izale-i şuyudur.

Hizmet Kapsamımız

• Tapu iptal ve tescil davaları — yolsuz tescil, muvazaa, hatalı kayıt sebebiyle.
• Kira ve tahliye davaları — TBK 299 vd. kapsamında.
• Kira tespit ve kira uyarlama davaları — günümüz piyasa kiralarına uyarlama.
• Kentsel dönüşüm davaları — 6306 sayılı Kanun, riskli yapı tespitine itiraz.
• Müteahhit ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi davaları — gecikme cezası, ayıplı imalat.
• Kamulaştırma bedel artırım davaları — 30 gün içinde Asliye Hukuk Mahkemesi'nde.
• Kamulaştırmasız el atma davaları — idarenin haksız olarak kullandığı taşınmazlar için.
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) — paydaşlar arası uzlaşmazlıklarda.
• Önalım (şufa) davası — paylı mülkiyetli taşınmazda 3. kişiye satış halinde.
• Tapu sicilinde düzeltme davaları — sınır, yüzölçümü, isim hataları.
• Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları — yönetim planı, ortak alan, aidat davaları.
• Kıyı Kanunu kapsamında tapu uyuşmazlıkları — Arsuz, Samandağ sahil davaları.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu iptal davası, hukuka aykırı veya hatalı tescillerin iptali için açılır. Başlıca sebepler:

• Yolsuz tescil: Sahte vekalet, sahte imza veya hile ile yapılmış tescil.
• Muvazaa: Görünüşte satış ama aslında bağışlama amacı (muris muvazaası dahil). Süre yoktur.
• Aşırı yararlanma (gabin): Bir tarafın deneyimsizlik, zor durum veya hafifliğinden yararlanılarak yapılan işlemlerde 1 yıl içinde iptal.
• Ehliyetsizlik: Ayırt etme gücü olmayan kişi tarafından yapılan tescil.
• Tehdit, yanılma, hile hallerinde 1 yıl içinde iptal davası.
• Kıyı Kanunu kapsamına giren tapular Hazine tarafından dava ile iptal edilebilir; Arsuz ve Samandağ sahil hatlarında pratiğimiz bu yöndedir.

Kira ve Tahliye Davaları

TBK 299 vd. kira ilişkilerini düzenler. 6570 sayılı Kanun yürürlükten kalkmış olup tüm kira ilişkileri TBK kapsamındadır. Tahliye sebepleri sınırlı sayıdadır:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK 350): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için. Kira sözleşmesi sona erdiğinde başlatılır; konutta 1 ay, işyerinde 1 ay süreli ihtarname zorunlu.
• İki haklı ihtar nedeniyle (TBK 352/2): 1 kira yılı içinde 2 kez kira ödememe durumunda 2 ihtarname; sonrasında dava.
• Kira borcu nedeniyle: Ödenmeyen kira için 30 günlük süre veren ihtarname; ödenmezse tahliye talepli icra takibi.
• Yeniden inşa ve esaslı tadilat (TBK 350/2): Yapının yeniden inşası veya esaslı onarımı için tahliye.
• 10 yıl uzatma sonrası kiraya verenin tahliye hakkı (TBK 347): 10 yıllık uzatma süresi dolan konut/işyeri kiralarında, kiraya veren her uzatma yılı bitiminden 3 ay önce ihtarname ile bildirimde bulunarak tahliye talep edebilir.
• Yeni malik nedeniyle tahliye (TBK 351): Taşınmazı edinen yeni malik, kendi ihtiyacı için 1 ay içinde bildirim ve 6 ay içinde dava açar.

Kira uyarlama davası son yıllarda enflasyon nedeniyle yoğunlaşmıştır. TBK 138 (aşırı ifa güçlüğü) çerçevesinde, beklenmedik ekonomik koşullar nedeniyle kira bedelinin değiştirilmesi talep edilebilir. Mahkeme, taşınmazın bulunduğu konum, emsal kiralar, enflasyon oranı ve mevcut kira ile arasındaki orantısızlık kriterlerini değerlendirir.

Kentsel Dönüşüm ve 6306 Sayılı Kanun

6306 sayılı Kanun, riskli yapıların yenilenmesini düzenler. Süreç:

1. Riskli yapı tespiti: Bakanlıkça lisanslı kuruluşların tespiti veya malik talebi ile tespit.
2. Tespite itiraz: 15 gün içinde idareye itiraz; sonuç olumsuz ise 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası.
3. Yıkım ve hak sahipliği: Riskli ilan edilen yapılar yıkılır; arsa malikleri kararıyla yapı yenilenir.
4. Anlaşmazlık halinde: 2/3 çoğunluk arsa kararı geçerlidir; itiraz eden malikin payı hak sahipliği oranında değerlendirilir.

Hatay genelinde 6 Şubat depremi sonrası kentsel dönüşüm dosyaları yoğunlaşmıştır. Antakya, Defne, İskenderun ve Samandağ'da hak sahipliği uyuşmazlıkları, müteahhit ile yapılan dönüşüm sözleşmeleri ve idari yargıda iptal davaları pratiğimizin önemli bir kısmını oluşturur.

Müteahhit ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (KKİS), arsa sahibinin arsasını müteahhide vererek karşılığında belirli sayıda bağımsız bölüm aldığı sözleşmedir. Pratikte sık görülen uyuşmazlıklar:

• Gecikme cezası — sözleşme süresinde tamamlanmayan inşaatlarda günlük gecikme cezası.
• Ayıplı imalat — projeye aykırı, eksik veya hatalı yapım. Tespit ve onarım talebi.
• Sözleşmeden dönme — esaslı ihlal halinde sözleşmenin iptali ve tazminat.
• Tapu devri — bağımsız bölüm tapularının zamanında devredilmemesi.
• İskan ve yapı kullanma izin belgesi alınmaması nedeniyle sorumluluk.

Kamulaştırma Davaları

2942 sayılı Kanun çerçevesinde idare (DSİ, Karayolları, belediye, Bakanlık vb.) kamu yararı için taşınmazları kamulaştırabilir. Malikin iki temel hakkı vardır:

• Bedel artırım davası: Kamulaştırma bedeline 30 gün içinde itiraz; Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava. Bilirkişi rayiç bedeli tespit eder; aradaki fark idareden alınır + faiz.
• Kamulaştırmasız el atma: İdarenin kamulaştırma işlemi yapmadan taşınmazı kullanması halinde malikin haksız işgal nedeniyle açabileceği dava. Tazminat + ecrimisil talep edilir.

Hassa, Kırıkhan ve Erzin'de DSİ ve karayolları kamulaştırmaları yoğun olduğu için bedel artırım davalarında bilirkişi seçimi ve rayiç değer tespiti büyük önem taşır.

Önalım (Şufa) Hakkı

Paylı mülkiyetli taşınmazda paylardan biri 3. kişiye satıldığında, diğer paydaşların aynı bedelle bu payı satın alma hakkıdır (TMK 732). Süre kritiktir: satışın paydaşa noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halükarda 2 yıl içinde dava açılmalıdır. Erzin tarla davalarında önalım hakları sıkça gündeme gelir.

Gayrimenkul Davası Süreci — Adım Adım

Dörtyol-Erzin-Payas Bölgesinde Gayrimenkul Pratiği

Bu hat üzerinde pratiğimizde en sık karşılaştığımız dosya türleri: Erzin'de narenciye arazisi miras + izale-i şuyu, Dörtyol merkez ve Numune Evler bölgesinde kira-tahliye ile kira uyarlama, Payas'ta OSB taşınmazları ve sanayi yatırım uyuşmazlıkları, İskenderun'da kat karşılığı inşaat ve kentsel dönüşüm davalarıdır. Online vekalet ile bölge dışı müvekkillerimiz Dörtyol'a gelmeden tüm süreci yönetebilir.

Gayrimenkul Davasında Avukatlık Ücreti

Gayrimenkul davalarında ücret, taşınmazın değeri (nispi vekalet ücreti) ve dava türüne göre belirlenir. Kazanılan tarafın vekalet ücreti karşı tarafa yüklenir. Sözlü danışmanlık 4.000 TL'dir. Tapu Harcı Hesaplayıcı ile devir maliyetinizi öğrenebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

İlgili Hukuki Rehberler ve Araçlar