Önalım (Şufa) Davası: Pay Satışı, Süreler ve Bedel

← Miras ve taşınmaz rehberleri

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satması, diğer paydaşların yasal önalım hakkını gündeme getirebilir. Bu hak, satış gerçekleşmeden herkese teklif yapılmasını zorunlu tutan genel bir veto hakkı değildir. Koşulları varsa alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Satış tarihi, noter bildirimi ve bedelin yatırılması dosyanın temel başlıklarıdır.

Hangi satışlarda hak doğar?

TMK 732, paylı mülkiyetteki taşınmaz payının tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satışını düzenler. Alıcının zaten paydaş olması ile taşınmaz dışından biri olması aynı değildir. Tapuda elbirliği mülkiyeti varsa öncelikle mülkiyetin yapısı incelenmelidir. Her miras payı devri, yasal önalım hakkını doğuran taşınmaz payı satışı sayılmaz.

Gerçek bağış veya farklı hukuki işlemde satışa özgü hakkın kullanımı otomatik değildir. Satışın bağış gibi gösterildiği iddiası varsa işlemin gerçek niteliği ve ispatı ayrıca ele alınır. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırma satışları bakımından güncel kanundaki istisnalar da kontrol edilmelidir.

2025 değişikliği: eski “iki yıl” bilgisi her dosyada geçerli değil

7571 sayılı Kanun ile TMK 733’teki üst süre bir yıla indirilmiştir. Düzenleme 25 Aralık 2025’te yürürlüğe girmiştir. Güncel sistemde noter bildiriminin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmesi hak kaybına neden olabilir. Süre hesabında bildirimin usulü ve tebliğ tarihi önemlidir.

Geçiş hükmü nedeniyle 25 Aralık 2025’ten önce yapılan satışlarda 733. maddenin eski hükümleri uygulanmaya devam eder. Bu nedenle bütün dosyalara bir yıl veya bütün dosyalara iki yıl yazmak yanlıştır. Önce satış tarihi belirlenir; sonra noter bildirimiyle başlayan daha kısa sürenin dolup dolmadığı incelenir.

Bedel artık yalnızca tapuda yazan rakam mı?

TMK 734’ün değişen ikinci fıkrasında dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesi düzenlenmiştir. Belirlenen rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, nemalandırılmak üzere gösterilen yere kesin süre içinde nakden yatırılmalıdır. Süresinde yatırmamak, payın hak sahibi adına tescilini engeller.

Geçici madde, 734’teki değişikliğin daha önce açılmış davalara da uygulanacağını belirtir. Bu nedenle eski bir dava bakımından da bedel ve ara karar incelemesi gerekir. Dilekçe verilmeden önce yalnızca harç değil, pay bedelinin finansmanı da düşünülmelidir. Mahkemenin somut ara kararı esas alınır.

Dava kime ve nerede açılır?

Önalım hakkı alıcıya karşı dava ile kullanılır. Taşınmazın aynına ilişkin bu talepte taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi önemlidir; görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Birden fazla satış, alıcı veya pay varsa her işlem ayrı tarihlerle değerlendirilir.

Paylaşma davası ile önalım davası aynı değildir. Ortaklığın giderilmesindeki dava şartı arabuluculuk kuralı, yalnızca taşınmazla ilgili diye her önalım davasına uygulanmaz. Talebin başka taleplerle birleşmesi veya farklı hukuki ilişkiye dayanması ayrıca incelenmelidir.

Satış öğrenildiğinde hangi belgeler gerekir?

• Güncel ve işlem tarihini gösteren tapu kayıtları.
• Noter bildirimi, tebligat zarfı ve tebliğ tarihi.
• Satılan payın oranı, alıcı bilgisi ve resmî senet.
• Daha önceki feragat veya belirli satışa ilişkin vazgeçme belgesi.
• Taşınmazın fiilî kullanım ve paylaşımına ilişkin kayıtlar.
• Bedel ve mahkeme giderlerini karşılamaya ilişkin hazırlık.

Satışı komşudan duymak veya mesajla öğrenmek, noter bildiriminin hukuki niteliğiyle aynı değildir. Yine de satışın öğrenilmesi üzerine beklemek doğru olmaz; bildirime bağlı olmayan üst süre de bulunur.

Sık yapılan hata: süreyi ve bedeli ayrı düşünmek

Bir paydaş süresinde dava açmış olsa bile mahkemenin belirlediği bedeli kesin süre içinde yatırmazsa tescil elde edemeyebilir. Tersine, bedeli hazır tutmak da dava açma süresini uzatmaz. Feragat, fiilî taksim ve hakkın kötüye kullanılması savunmaları da dosyada ayrıca incelenebilir.

Bu rehber yasal önalım hakkını anlatır. Sözleşmeden doğan önalım veya özel kanunlara dayalı haklarda aynı kuralların bütünüyle uygulanacağı varsayılmamalıdır. Satış ve dava tarihiyle birlikte güncel kanun metni ve dosyadaki kararlar kontrol edilmelidir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olaydaki tarihler, belgeler ve uygulanacak güncel mevzuat ayrıca değerlendirilmelidir. Örnekler varsayımsaldır; dava sonucu veya belirli bir sürede sonuçlanma taahhüdü içermez.