Tahliye dosyasında en önemli karar, hangi hukuki sebebe dayanılacağıdır. Kira borcu, ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya uzun süreli uzama aynı usule tabi değildir. Yanlış ihtar, süre veya görev seçimi dosyanın esasına girilmeden reddedilmesine yol açabilir.
Önce bu üç soruyu cevaplayın
Kiraya veren ve kiracının belge, savunma ve süre planı birbirinden farklıdır.
Kira borcu, ihtiyaç, taahhüt, yeniden inşa veya başka bir sebep somut belgelerle eşleştirilir.
Sözleşme başlangıcı, yenileme, ihtar, tebliğ, taahhüt ve arabuluculuk tarihleri bir çizelgeye alınır.
Başlıca tahliye yolları
| Dayanak | Kontrol edilecek belge | Kritik inceleme |
|---|---|---|
| Kira borcu | Sözleşme, banka hareketi, ihtar veya takip | Borcun dönemi, ödeme ve tebligat |
| Tahliye taahhüdü | Yazılı taahhüt, teslim ve imza belgeleri | Düzenleme/boşaltma tarihi ve irade |
| Konut veya işyeri ihtiyacı | İhtiyacı gösteren yaşam ve mülkiyet kayıtları | İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması |
| İki haklı ihtar | Aynı kira yılına ait ihtarlar ve ödemeler | Haklılık, tebliğ ve kira yılı hesabı |
| Yeniden inşa / esaslı onarım | Proje, ruhsat ve teknik belgeler | Kullanımın imkânsız olup olmadığı |
| On yıllık uzama | Sözleşme ve tüm uzama dönemleri | Bildirim ve dönem hesabı |
Arabuluculuk ne zaman gerekir?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten beri, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Tahliye sebebinin niteliği arabuluculukta hangi talebin açıkça yazılacağını da etkiler. Anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.
Kiraya veren için belge listesi
Kiracı açısından savunma başlıkları
Kiracı yönünden inceleme yalnızca “çıkmak istemiyorum” beyanına dayanmaz. Ödemenin zamanında yapılıp yapılmadığı, ihtarın haklılığı ve tebliği, tahliye taahhüdünün düzenlenme koşulları, ihtiyaç iddiasının samimiyeti, kira sözleşmesinin başlangıç ve uzama tarihleri ile davanın süresinde açılıp açılmadığı değerlendirilir.
- Ödeme dekontlarının ay ve açıklama bazında eşleştirilmesi
- Taahhüt veya sözleşmedeki imzaya ilişkin itirazların zamanında bildirilmesi
- Tebligat adresi ve teslim kayıtlarının kontrolü
- İhtiyaç iddiasıyla çelişen ilan, kullanım veya başka taşınmaz kayıtlarının hukuka uygun biçimde korunması
- Kiralananın tahliyesi halinde anahtar tesliminin yazılı ve ispatlanabilir yapılması
Dörtyol'da süreç nasıl ilerler?
- Dosya incelemesi: sözleşme, ödeme ve tebligat kronolojisi çıkarılır.
- Yol seçimi: icra takibi, arabuluculuk veya dava seçenekleri tahliye sebebine göre ayrılır.
- Başvuru: görevli ve yetkili merci ile talep kapsamı belirlenir.
- İspat: taraf beyanları, yazılı belgeler, tanık ve gerektiğinde keşif/bilirkişi delilleri sunulur.
- Karar ve uygulama: kanun yolu ve tahliyenin icrası, kararın niteliğine göre ayrıca planlanır.
Sık sorulan sorular
Kirayı ödemeyen kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Tahliye zor kullanılarak veya kilit değiştirilerek yapılamaz. Borcun ve sözleşmenin durumuna göre icra takibi ya da dava yolu işletilir; usulüne uygun karar ve icra gerekir.
Tahliye taahhüdü varsa arabuluculuk gerekir mi?
İzlenecek yolun icra takibi mi yoksa dava mı olduğuna göre değerlendirme değişebilir. Taahhüt tarihi, teslim tarihi ve başvuru yöntemi birlikte incelenmelidir.
Ev sahibi evi satarsa kiracı çıkmak zorunda mı?
Satış tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malikin ihtiyaç iddiası ve kanundaki bildirim/dava süreleri somut olaya göre değerlendirilir.
Anahtarı teslim ettim; kira borcu biter mi?
Anahtar tesliminin tarihi ve kime yapıldığı ispatlanabilir olmalıdır. Teslimin noter, tutanak veya yargısal yöntemle belgelenmemesi sonradan kira borcu tartışmasına yol açabilir.