Kira Bedelinin Tespiti: Beş Yıl, Bildirim ve Yeni Kira Dönemi

← Güncel hukuk rehberleri

Konut veya çatılı işyerinin kirası çevredeki yeni sözleşmelerin gerisinde kalabilir. Buna karşılık her emsal ilan, mevcut kiraya aynı tutarda zam yapılabileceği anlamına gelmez. Olağan yıllık artış, kira bedelinin tespiti ve sözleşmenin uyarlanması farklı hukuki konulardır. İnceleme, sözleşmenin başlangıç tarihinden ve yenileme hükümlerinden başlamalıdır.

Beş yıllık eşik nasıl değerlendirilir?

TBK m.344, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve izleyen her beş yılın sonunda bedelin belirlenmesi için özel ölçütler getirir. Hâkim; tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu, emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte dikkate alır. Bu değerlendirme, ilanlardaki en yüksek tutarın doğrudan uygulanması değildir.

İlk sözleşmeden sonra yeni bir belge imzalanmışsa belgenin gerçek niteliği incelenmelidir. Her ek protokolün bütün süre hesabını sıfırladığı varsayılamaz. Yabancı para üzerinden kararlaştırılmış bedeller ile özel kanun kapsamındaki ilişkiler ayrıca ele alınır.

Yıllık artış ile kira tespiti arasındaki fark

Olağan yenilemede geçerli artış hükmü ve kanuni sınır esas alınır. Beş yıl sonrası kira tespitinde ise emsal ve taşınmazın özellikleri daha geniş bir değerlendirmeye girer. Kiraya verenin tek taraflı mesajı mahkeme kararı yerine geçmez. Kiracının da uyuşmazlık var diye ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden sona ermiş sayması doğru değildir.

Uyarlama talebi ise aşırı ifa güçlüğü gibi farklı koşullara dayanır. “Piyasa yükseldi” açıklamasının her durumda uyarlama için yeterli olduğu düşünülmemelidir. Hangi talebin ileri sürüleceği, olay ve sözleşme incelendikten sonra belirlenir.

Yeni bedel hangi tarihten itibaren geçerli olur?

TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak belirlenen bedelin istenen yeni dönemin başından uygulanması için zamanlama önemlidir. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılması veya bu sürede yazılı artış bildirimi yapılıp yeni dönem sonuna kadar dava açılması kanundaki seçeneklerdendir.

Sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedelin dönem başından uygulanmasına ilişkin kural ayrıca değerlendirilir. Bu seçenekler nedeniyle “her dosyada otuz gün önce ihtar zorunludur” veya “beş yıl dolunca geçmiş farkın tamamı alınır” biçimindeki genellemeler yanıltıcıdır.

Arabuluculuğun süreler üzerindeki etkisi de başvuru ve son tutanak tarihleriyle birlikte incelenmelidir. Takvim kurulurken yalnızca dava dilekçesinin verileceği günün hesaplanması yeterli değildir.

Emsal nasıl seçilir?

Aynı mahallede olmak tek başına emsal olmayı sağlamaz. Metrekare, kat, cephe, bina yaşı, kullanım amacı, bakım durumu ve sözleşme tarihi karşılaştırılır. Konut ile dükkânın, yeni kiralanmış yer ile uzun süredir kullanılan yerin özellikleri ayrıdır. Gerçekleşmiş kira sözleşmeleri ile internetteki talep fiyatları aynı şey değildir.

Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Raporda karşılaştırmanın hangi verilere dayandığı, farklılıkların nasıl değerlendirildiği ve hesap döneminin doğru olup olmadığı kontrol edilir. Eski kiracılık ve hakkaniyet değerlendirmesini herkes için geçerli sabit bir indirim yüzdesine bağlamak doğru olmaz.

Arabuluculuk ve mahkeme süreci

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kanuni istisnalar saklı olmak üzere dava şartı arabuluculuk vardır. Kira tespiti talebi bakımından bu aşama gözetilmelidir. Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Taraf sıfatı, kiraya veren değişikliği ve paylı mülkiyet gibi durumlar ayrıca incelenir.

Anlaşma kurulacaksa bedelin net veya brüt oluşu, başlangıç tarihi, fark ödemeleri ve sonraki artış yöntemi açık yazılmalıdır. Sadece aylık rakamda anlaşmak, geçmiş borç veya tahliye gibi başka tartışmaları kendiliğinden çözmez.

Belge listesi ve örnek

• İlk kira sözleşmesi ve sonraki tüm ek protokoller.
• Yenileme tarihi, ödeme dekontları ve artış hesapları.
• Yazılı bildirimler ve tebliğ kayıtları.
• Taşınmazın özelliklerini gösteren belgeler ve emsal bilgileri.
• Arabuluculuk evrakı ve varsa önceki kararlar.

Varsayımsal örnek: Aynı apartmandaki boş daire yüksek bedelle ilana çıkmıştır. Bu ilan mevcut kirayı tek başına belirlemez. Sözleşmenin süresi, gerçekleşmiş emsaller ve istenen döneme ilişkin zamanlama incelenir. Kira tespit davası açılması, tek başına kiracının tahliye edileceği anlamına da gelmez.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirmedir. Örnekler varsayımsaldır. Somut olayın belgeleri, tarihler ve güncel mevzuat ayrıca değerlendirilmelidir; dava sonucu veya süresi taahhüt edilmez.