Bu sayfa, ortaklığın giderilmesi davasını açan değil, karşısında kalan paydaş için yazıldı. Önce rahatsız edici gerçeği söylemek gerekir: paydaşın ortaklığın giderilmesini isteme hakkı kural olarak süresiz ve vazgeçilemez niteliktedir. "Davayı tümden durdurmak" gerçekçi bir hedef değildir. Gerçekçi hedef, sonucu değiştirmektir: satış yerine aynen taksim, zararına ihale yerine makul bedel, mülkün elden çıkışı yerine ortaklar arasında devir.
Dört gerçekçi hedef
Taşınmaz bölünebiliyorsa satış yerine paylar ayrılabilir. Teknik olarak mümkün olduğunun gösterilmesi gerekir.
Üzerindeki ev, ağaç ve tesis sizin emeğinizle oluştuysa bedelin paylaştırılmasında bu ayrıca ortaya konmalıdır.
Taşınmazın üçüncü kişiye değil paydaşlardan birine geçmesi, çoğu aile dosyasında en az zararlı sonuçtur.
Bilirkişi değeri düşük belirlenmişse itiraz edilmemesi, satış bedelinin kalıcı biçimde düşmesine yol açar.
Davanın niteliği: iki taraflı dava ne demek?
Ortaklığın giderilmesi (paydaşlığın giderilmesi) davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu mallarda paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bunun davalı açısından iki önemli sonucu var:
- Davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Davacının satış suretiyle giderilmesini istemesi, davalıların aynen paylaşma istemesine engel teşkil etmez.
- Davacının feragati davayı bitirmez. Davacı davasından feragat etse bile davalılardan birinin davaya devam etmek istemesi hâlinde mahkeme yargılamaya devam ederek işin esası hakkında karar vermelidir (Yargıtay 14. HD, E. 2021/708, K. 2021/2026, 23.03.2021).
Taraf teşkili: en çok sonuç değiştiren teknik itiraz
Davada bütün paydaşların yer alması zorunludur ve taraf teşkili kamu düzenine ilişkindir; yargılamanın her aşamasında kendiliğinden gözetilir. Paydaşlardan birinin ölümü hâlinde mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılması sağlandıktan sonra işin esasına girilebilir. Tapu kaydındaki kimlik bilgileriyle davalı olarak gösterilen kişinin aynı kişi olup olmadığı da araştırılmalıdır.
Uygulamada satış kararının bozulmasına yol açan en sık sebepler şunlardır: ölen paydaşın mirasçılarının dosyaya dahil edilmemesi, tebligatın usulsüz yapılması ve keşif gününün geçerli bir ara kararla tüm taraflara bildirilmemesi. Bunlar şekil itirazı gibi görünür ancak sonucu doğrudan etkiler; çünkü hukuki dinlenilme hakkı Anayasa'nın 36. maddesi ve HMK 27 ile güvence altındadır.
Aynen taksim talebini nasıl ciddi hâle getirirsiniz?
| Dayanak | Ne gösterilmeli |
|---|---|
| Bölünebilirlik | Parselin imar ve ifraz mevzuatına göre bölünebildiği, oluşacak parçaların kullanılabilir olduğu |
| Pay sayısı ve oranları | Paydaş sayısının ve payların aynen taksime elverdiği; gerekiyorsa ivaz (denkleştirme bedeli) önerisi |
| Mevcut kullanım | Zeminde yerleşmiş kullanım düzeni bulunduğu ve taksimin bu düzene uygun kurulabileceği |
| Muhdesat | Ev, ahır, sera, narenciye ağaçlarının hangi kısımda bulunduğu ve kim tarafından yapıldığı |
Dilekçede "aynen taksim istiyorum" yazmak yeterli değildir. Talebi destekleyen ifraz değerlendirmesi, kroki ve gerekiyorsa denkleştirme önerisi sunulmadığında mahkeme teknik olarak satışa yönelir. Erzin ve Dörtyol'daki narenciye arazilerinde parsel büyüklüğü ve sulama düzeni, aynen taksimin mümkün olup olmadığını belirleyen başlıca etkenlerdir.
Muhdesat: üzerindeki ev ve ağaçlar
Satış yoluyla giderme hâlinde taşınmaz üzerindeki bina, ağaç ve benzeri bütünleyici parçalar (muhdesat) arzla birlikte satılır. Bu nedenle "evi ben yaptım, o satılmaz" yaklaşımı sonucu değiştirmez. Değiştirebilecek olan şey, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin ortaya konması ve satış bedelinin paylaştırılmasında bunun dikkate alınmasıdır. Yapı ruhsatı, fatura, elektrik ve su abonelikleri, dikim tarihini gösteren kayıtlar ve tanık beyanları bu noktada belirleyici olur.
Satış aşaması ve ihalenin feshi
Satış kararı verildikten sonra süreç ihale usulüne göre yürür. Bu aşamada paydaşın gözetmesi gereken üç başlık vardır: kıymet takdirine süresinde itiraz, satış ilanının usulüne uygun tebliği ve ihalede oluşan bedelin denetimi. Kıymet takdirine itiraz süresi kaçırıldığında düşük belirlenmiş değer satış bedelinin tavanını fiilen belirler. İhale sürecindeki usulsüzlükler ise ihalenin feshi yoluyla ileri sürülebilir; ancak bunun kendi süresi ve şartları vardır ve geç kalındığında telafisi yoktur.
Arabuluculuk ve anlaşmalı paylaşım
Miras ortaklığından kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, aile taşınmazının elden çıkmasını önleyen en pratik yoldur. Paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralması, parsellerin paydaşlar arasında dağıtılması veya belirli bir süre sonunda satış takviminin kararlaştırılması gibi çözümler mahkemenin üretemediği esnekliği sağlar. Arabuluculukta varılan anlaşma, dosyanın satışa gitmesinden önce devreye girdiğinde değer kaybını önler.
Sık sorulan sorular
Ortaklığın giderilmesi davasında zamanaşımı var mı?
Paydaşın ortaklığın giderilmesini isteme hakkı kural olarak bir zamanaşımı süresine bağlı değildir. Bu nedenle "süre geçti" savunması bu davada tek başına sonuç doğurmaz.
Çoğunluk satış istemezse satış olmaz mı?
Karar çoğunluk oyuyla alınmaz. Tek bir paydaşın talebi davayı yürütmeye yeterlidir; mahkeme aynen taksimin mümkün olup olmadığını teknik olarak değerlendirir.
Kiracı veya kullanan kişi olarak dosyaya katılabilir miyim?
Hukuki yararı bulunan ilgililer bakımından katılma imkânı değerlendirilebilir. Buradaki yarar somut ve belgeli olmalıdır.
Dava sürerken payımı satabilir miyim?
Pay devri hukuken mümkündür ancak dosyadaki taraf durumunu ve stratejiyi doğrudan etkiler. Devir öncesinde önalım ve değer sonuçlarının birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Muris muvazaası iddiam varsa ne yapmalıyım?
Ortaklığın giderilmesi dosyası ile muvazaa iddiası ayrı hukuki temellere dayanır. Payların doğru olup olmadığı tartışmalıysa bu iddianın kendi dosyasında ve zamanında ileri sürülmesi gerekir.
Resmî kaynaklar
Kararlara ilişkin bilgiler Yargı PRO içtihat veri tabanından derlenmiştir.